La pierre trop lourde pour les Français
Les signes d’un arrêt de la hausse de l’immobilier se multiplient. Une accalmie attendue par des acheteurs à bout de souffle, alors que les taux remontent.
Par TONINO SERAFINI
QUOTIDIEN : samedi 8 septembre 2007
Triste anniversaire pour les ménages écartés de l’accession à la propriété par des tarifs de la pierre devenus inaccessibles, spécialement dans les grandes agglomérations où les prix sont au zénith. Cet automne, le marché de l’immobilier va fêter une décennie d’augmentation vertigineuse et ininterrompue des prix. «Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont progressé de 142%», constate platement Nicolas Thouvenin responsable des études économiques à l’Observatoire des marchés de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). En Ile-de-France, région la plus chère de l’Hexagone, la hausse atteint 156% selon la Chambre des notaires. Des chiffres qui détonent dans un environnement économique marqué par une hausse modérée des prix à la consommation et une évolution modeste du pouvoir d’achat des ménages.
Un été de turbulences
Mais depuis quelques semaines, les nuages s’amoncellent. La crise des «subprime» aux Etats-Unis liée aux crédits immobiliers a constitué une première secousse. Puis la publication d’une succession d’indices témoigne d’un marché immobilier franchement plus hésitant: prix orientés à la baisse en juillet (-1,5% selon la Fnaim), affaissement des ventes dans le neuf au deuxième trimestre, gonflement des stocks chez les promoteurs, hausse des taux d’intérêt… «On s’achemine vers une longue période de stagnation de l’immobilier qui se traduira à terme par une baisse des prix en euros constants. L’ajustement se fera au long cours. Mais c’est indispensable car l’immobilier est surévalué en France», analyse Jean-Pierre Petit, directeur de la recherche économique et stratégique chez Exane-BNP-Paribas. Il exclut a priori un krach, «sauf gros choc au niveau des taux d’intérêts».
Mais d’autres économistes tablent sur une issue plus brutale. Marc Touati juge «inévitable une baisse des prix de 10 à 15%» dans les deux ans. «Mais une fois qu’elle sera enclenchée, on ne sait pas où elle s’arrêtera. En tout état de cause, l’immobilier doit recoller à la réalité économique. En valeur, le PIB n’a progressé que de 30% en dix ans. L’immobilier quatre fois plus», s’exclame-t-il.
Le krach immobilier du début des années 1990 s’était traduit par une chute de 40% des prix de la pierre en cinq ans. Quels que soient les scénarios envisagés, chacun considère que le marché est entré dans une période charnière qui augure un autre cycle.
L’impact psychologique de la crise américaine
Le marché de l’immobilier français n’est pas directement concerné par la question des subprime qui touche les Etats-Unis de plein fouet. Dans l’Hexagone, les banques ne financent pas des acquéreurs aux ressources incertaines. Mais l’immobilier français n’est pas à l’abri de dommages collatéraux. « La crise américaine risque d’avoir un impact psychologique sur les acheteurs français», juge Jean-Pierre Petit. Il pointe les craintes que peut inspirer la vague «d’au moins un million de ménages américains qui vont se faire saisir leur maison». Par ailleurs, la baisse des prix de l’immobilier outre-Atlantique peut inciter les acquéreurs français à la prudence. « Les gens peuvent se dire: si ça baisse aux Etats-Unis, pourquoi ça ne baisserait pas aussi en France, d’autant que les prix sont très élevés?» Pour Geoffroy Bragadir, fondateur du site de courtage en ligne Empruntis.com, ce réflexe de prudence peut notamment toucher les «investisseurs qui achètent des logements pour les louer. Une clientèle qui représente tout de même 6 à 7% des ventes dans le neuf».
La crise des subprime fait aussi planer le risque d’une restriction de l’offre de crédit par les banques qui vont redoubler de prudence. «Elles vont introduire une prime de risque supplémentaire et donc se montrer plus sélectives dans l’octroi des prêts. Ce qui revient à un rationnement du crédit», pointe Marc Touati. Moins de crédits, c’est moins d’achats, et donc un marché immobilier atone. Mais chez les courtiers, on semble nuancer ce propos. «Les banques ont effectivement durci leurs conditions. Mais cela date de 2006. Avant on finançait jusqu’à 100%, voire 110% du montant d’une acquisition», confesse l’un d’eux. «Aujourd’hui, pour qu’un dossier passe, l’acheteur doit avoir un apport de 10%.» Une chose est certaine. «Cet été, les banques ont relevé leurs taux», souligne Christophe Crémer, PDG de Meilleurstaux.com. Pour un prêt sur vingt ans, les taux sont à 4,70% hors assurance contre 3,25% en 2005.
Des acheteurs au bord de l’épuisement
Ce qui lamine la solvabilité des acquéreurs déjà sérieusement mise à mal par la flambée des prix. «Il faut parfois une vie de salariat pour acheter un logement», reconnaît en courtier en immobilier. La hausse des prix a entraîné un allongement généralisé de la durée des prêts. On emprunte sur vingt, vingt-cinq ou trente ans, voire plus. Mais ça ne suffit pas toujours pour boucler un budget d’acquisition. Les acheteurs sont au taquet.
Des stocks de logements neufs au plus haut
Du coup, les ventes ont tendance à fléchir. Au premier trimestre 2007, le nombre de transactions a reculé de 3,3% en Ile-de-France, selon la Chambre des notaires. Et les résultats du deuxième trimestre, qui seront publiés début octobre, ne devraient pas être meilleurs. Par ailleurs, des statistiques publiées fin août par le ministère de l’Ecologie — qui chapeaute la direction de l’Equipement — font état d’une forte hausse des stocks de logements neufs en France. Au 30 juin 2007, ils atteignaient 88 600 unités contre 35 000 en 2004, lorsque le marché était euphorique. Il faut remonter à 1993 pour trouver des stocks aussi importants. Dans l’ancien, des courtiers en prêts immobiliers font état d’une baisse des transactions à Aix-en-Provence ou Marseille depuis plusieurs mois. Mais de nombreuses autres villes seraient touchées, comme en Seine-Saint-Denis, voire à Paris — où le mètre carré vaut désormais, en moyenne, 5867 euros.
Aujourd’hui, les accédants à la propriété peuvent légitimement craindre de surpayer leur logement et de boire un bouillon financier au cas où ils seraient contraints de revendre dans quelques années. L’apparition de nouveaux prêts pour tenter de solvabiliser coûte que coûte les acheteurs témoigne d’un marché à bout de souffle qui cherche des subterfuges pour retarder un retournement qui semble de plus en plus proche.
http://www.liberation.fr/actualite/societe/277058.FR.php
© Libération
publié par Xavier Girard
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Immobilier
L'analyse de Marc Touati, président du cabinet ACDE (Aux Commandes De l’Economie).
La crise américaine du "subprime" a bousculé les marchés financiers, jusqu'à inquiéter la classe politique internationale. Faut-il craindre les conséquences de cette crise du marché du crédit sur l'économie nationale ?
« Le dégonflement de la bulle immobilière en France pourrait être plus dangereux que ce qui se passe aux Etats-Unis »
Les dirigeants des grandes banques françaises ont été reçus à Matignon pour évoquer les conséquences de la crise du « subprime » et les pistes pour en juguler les effets sur l’économie française ? La situation est-elle si inquiétante ?
Cette réunion avait surtout pour objectif de rassurer les Français. Il n’y a pas de grandes inquiétudes à avoir suite à la crise du « subprime » en France. Cependant, c’est évident que les banques vont changer leur comportement et devenir plus prudentes pour l’octroi des crédits. Je pense qu’elles pourraient même introduire une prime de risque sur les taux des crédits. Les ménages eux-mêmes pourraient devenir plus prudents. Certains s’endettent sur trente ans avec des prêts à taux variables. Ceux-là prennent de gros risques, dans un contexte de dégonflement de la bulle immobilière. Et ce dégonflement pourrait être plus dangereux que ce qui se passe actuellement aux Etats-Unis. En effet, outre-Atlantique, la croissance est soutenue (2,5 % en moyenne sur 2007 et 4 % au deuxième trimestre) et le taux de chômage reste faible (4,5 %). En revanche, la France connaît une croissance molle, un taux de chômage élevé et un taux très faible de création d’emplois (croissance zéro au deuxième trimestre). Cela fait un an et demi que j’annonce la formation d’une bulle immobilière dans l’Hexagone. Et depuis lors, les prix ont d’abord ralenti, aujourd’hui ils stagnent et je pense qu’ils vont baisser dans les trimestres à venir.Mon scénario n’est pas celui d’un krach, mais cela reste une possibilité. Quoi qu’il en soit, la baisse des prix de l’immobilier représente un vrai danger pour ceux qui se sont endettés un maximum de leurs possibilités à des taux variables.
Qui est responsable de la crise du « subprime » : les banques d’investissements, les agences de notation, les sociétés de gestion, les investisseurs finaux ? A-t-on pris des risques excessifs ?
Le problème numéro 1 vient des ménages américains insolvables qui sont allés trop loin. Il y a eu un défaut d’information en leur direction. Et lorsque l’on prend des risques démesurés par rapport à ses possibilités financières, on paie le prix fort. Par ailleurs, la réserve fédérale a relevé fortement ses taux de juin 2004 à juin 2006 et a refusé de les baisser. Il y a ensuite le fait que les agences de notation n’ont pas été assez vigilantes et se sont rendues compte, un peu tard, de la mauvaise situation des établissement de crédits spécialisés sur le marché du « subprime ». La culpabilité est globale, mais c’est la vie des marchés de prendre des risques et de spéculer. Les cours de bourse avaient augmenté trop fortement et trop rapidement, il fallait que ça baisse.
La panique qui s’est propagée du marché du crédit au marché inter-bancaire puis au marché actions, puis aux commodities, etc, illustre-t-elle un manque de transparence des produits et marchés financiers ?
Non. Le marché financier et les produits financiers sont devenus très complexes depuis une dizaine d’années. Les produits structurés font qu’il devient difficile d’identifier le risque, mais nous ne sommes pas dans le flou total. Les banques savent où sont les risques et sont là pour les maîtriser. On ne peut pas non plus mettre un gendarme derrière chaque acteur du marché financier.
On lit parfois que la Réserve fédérale ne devrait pas baisser ses taux car cela reviendrait à « sauver » ceux qui ont pris des risques excessifs et reproduire les conditions d’un repricing du risque ?
Je ne suis pas d’accord. Les banques et autres organismes de crédit ont déjà payé la facture. Au contraire, il est du devoir de la Réserve fédérale d’éteindre l’incendie pour éviter sa propagation. La baisse des taux va redonner un bol d’air aux marchés. Si la crise reste limitée à une partie des marchés financiers, la situation n’est pas grave. A l’inverse, si la Fed ne baissait pas ses taux, nous assisterions à une contagion de la crise. La BCE joue d’ailleurs un jeu dangereux en continuant à annoncer une future hausse de son taux directeur alors que l’inflation reste limitée. Elle prouve à nouveau que c’est une banque inefficace et irresponsable.
Faut-il s’inquiéter d’une baisse importante de la consommation américaine, qui aurait des conséquences sur l’économie mondiale ?
Je ne pense pas qu’il y ait péril en la demeure. Certes, la consommation américaine va connaître un petit bémol. Mais la réserve fédérale baissant ses taux, les choses vont rentrer dans l’ordre. Et je vous rappelle que les chiffres de l’économie américaine sont bons : la croissance devrait retrouver les 3 % en moyenne annuelle dès 2008, le taux de chômage se stabiliser entre 4,5% et 4,8 % et les sociétés continuer d’afficher de bons résultats.
Propos recueillis par Laure Kepes
Source : http://infos.actusite.fr/finance/marc-touati--president-du-cabinet-acde/Credit/75-paris/p-27461
publié par Xavier Girard
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Immobilier
Prix de l’immobilier US : on est loin d’avoir tout vu
ODDO Securities
Flash éco du mardi 28 août 2007
A la mi-2007, les prix des maisons individuelles poursuivaient leur repli aux Etats-Unis, si l’on en juge par la batterie des indices S&P/Case-Shiller publiés ce jour. L’indice 20-city (le plus regardé) enregistre son onzième repli mensuel consécutif et s’établit à -3.5% sur un an en juin, une baisse un peu plus forte qu’attendu. Les prix sont en baisse dans 15 de ces 20 métropoles. L’indice 10-city (d’une couverture plus étroite mais disponible depuis 1987) ressort à -4.1% sur un an. En avril 1991, au plus fort de la correction des prix de la précédente crise immobilière, le repli était de 6.3%.
Il y a tout lieu de penser que ce recul des prix va se poursuivre, et sans doute même s’accélérer.
D’une part, le stock d’invendus est considérable et continue de monter.
Pour les maisons individuelles existantes, ce stock avoisine 4 millions d’unités, un doublement par rapport au niveau moyen de 1997 à 2005, période de boom de l’immobilier. Ce stock représente plus de 9 mois de transactions au rythme actuel, un niveau atteint, et même dépassé, lors de la crise de la fin des années 1980. Une différence avec cette période mérite toutefois d’être soulignée, car elle suggère que le pire est encore à venir. A l’époque, le retournement à la baisse de l’offre de maisons à vendre avait un peu précédé celui des transactions, de sorte que le stock (la différence entre offre et demande) avait rapidement plafonné, puis baissé. A l’opposé, cette fois-ci, l’offre s’est ajustée avec retard, comme si les propriétaires avaient voulu profiter du boom des prix jusqu’au dernier moment (début 2006) et figer leur plus-value latente. L’apurement des stocks reste à faire. Cela requiert la poursuite de la baisse de l’offre sur le marché de l’immobilier ancien, mais cela prendra du temps. C’est donc par de nouvelles baisses de prix que le marché va avant tout se purger.
D’autre part, les procédures de saisies (foreclosures) progressent à un rythme effréné, touchant plus particulièrement les ménages qui avaient contracté des prêts subprime à taux révisable (ARM). Selon les données recensées par RealtyTrac, le nombre de procédures de ce type avoisinait 180.000 en juillet, deux fois plus environ qu’il y a un an. Indirectement, cela confirme que les défaillances sur crédit immobilier (connues avec retard) ont continué de monter ces derniers mois. Là encore, nous avons un élément qui est de nature à prolonger la crise immobilière, et ce faisant, d’en diffuser les effets négatifs à la consommation des ménages.
Jusqu’où la baisse du prix des maisons peut-elle se poursuivre ? Assez loin si l’on en juge par sa position actuelle par rapport à son trend, une référence qui n’est pas un absolu, mais qui permet de fixer les idées. Le prix des maisons déflaté par l’indice des loyers a encore bien du chemin à parcourir pour retrouver cette tendance. En extrapolant le rythme actuel de baisse des prix, cela ne serait pas fait avant la fin 2008. Cela impliquerait alors une baisse des prix des maisons de l’ordre 7% au niveau national, soit deux fois plus qu’aujourd’hui. Mais tout invite à penser que le dégonflement de la bulle, une fois enclenché, entraîne les prix bien plus bas (voir la précédente crise). De fait, sur la base actuelle des prix immobiliers, des taux d’intérêt et des revenus, la capacité des ménages à accéder à la propriété (affordability) s’inscrit très en deçà de toute norme historique. Comme on a peine à penser que la normalisation puisse se faire par une baisse des taux hypothécaires (banques plus prudentes) ou par une accélération du revenu (économie en freinage), c’est bien le prix de l’immobilier qui est la variable d’ajustement.
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Immobilier