Rencontre du mardi 22 avril 2007 avec Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière Inéa au Smallcap Event de Paris.
L’Immobilier traverse une prise de bénéfice sur les excès de ces dernières années, mais le statut de SIIC présente un avantage fiscal indéniable, surtout quand cela est fait avec cette recherche de rendement d’environ 8% pour chaque opération d’investissement qui doit être vue plus en achat financier qu‘immobilier.
La Foncière INEA présente ces caractéristiques, et comptabilise les biens, comme des produits amortissables, (le " coût amorti " par rapport à la " juste valeur ").
Elle subit une forte décote (cours actuel de 31,90 €) par rapport à son cours d’introduction (40 € le 7 déc 2006 par Arkéon Finances) et à un ANR de liquidation de 47,40 €. La société prévoit une valorisation de 20%/an de ce dernier.
Sa capitalisation reste faible 88 M €, au vue de ses Fonds Propres de 100,8 M € (total passif :174,4 M €) , et possède un patrimoine de 226 407 m2 pour une valeur d’acquisition de 303 M € avec un rendement moyen de 8,05%. Cette SIIC a un loyer moyen de 108 €/m2.
L’ensemble de la dette de Foncière INEA est soit à taux fixe soit à taux variable swappé, et le taux d’intérêt moyen de l’ensemble de la dette, d’une durée comprise entre 10 et 15 ans, est de 5,18%.
Les recettes locatives étaient de 2,4 M € à fin 2006, 11,2 M € à fin 2007, et sont prévues à 17,1 M € fin 2008, et 24,4 M € à fin 2009.
Le CA du T1 08 est de 3,1 M € , en progression de + 152% à périmètre comparable.
Philippe Rosio, Président de Foncière INEA conclut: " Le 1er trimestre de l’exercice 2008 s’inscrit dans la même dynamique que l’exercice précédent. Les livraisons d’immeubles se déroulent selon nos prévisions et nous sommes confiants dans la poursuite de la croissance des loyers sur les prochains trimestres."
Cette foncière possède un patrimoine de 90 immeubles neufs ou récents situés à 80 % en régions dans 18 métropoles.
Le taux d’occupation était de 87% fin 2007. Les immeubles à commercialiser en 2008 sont déjà pré-loués à 50 %
A fin 2007, la société avait une ligne crédit de 104 M € pour financer ses opérations en cours.
80% du patrimoine est déjà refinancé seuls les parcs d’activité, livrables en 2009, restent à financer.
L’immobilier de rendement peut " supporter " une hausse des taux d’intérêt ou des spreads bancaires. Les produits fonciers sont des biens neufs offrant des prestations de qualité ou des biens anciens à restructurer, de taille entre 2,5 et 20 M € pour être facilement cessibles.
Les perspectives sont dominées par un maintien de stratégie, en privilégiant la performance plutôt que la taille.
L’objectif des recettes locatives annualisées devraient être multiplié par 3 en 3 ans , avec un objectif de patrimoine de 500 M € à fin 2009, soit 100 M €/an après arbitrages, sans se priver d’être réactif au regard des opportunités de marché, qui pourraient se présenter dans les mois à venir.
Elle distribuera en mai 2008 un dividende de 1,08 €, soit 3,5% pour son premier dividende, en assurant aussi des frais de fonctionnement réduit (qui augmentent 2 fois moins vite que les loyers et 3 fois moins vite que le résultat net) , et est gérée par une Direction de 3 personnes à grande complémentarité, avec un actionnariat stable d’institutionnels de premier rang à 42% (AGF, Paris Orléans, BP ..).
La vraie stratégique dominante se confirme par un impératif d’actifs liquides et un rendement attractif.
rédigé par Serge
INEA : C'est un prix moyen de 1 338e par m2 (prix plutot avantageux) , qui assure un rendement moyen brut de 8,05 %,
pour un loyer annuel moyen de 108E par m2, calculé sur un patrimoine de 303Millions E , pour une surface globale de 226 407M2,
au vue d'une capitalisation plutot basse...
Est ce que quelqu'un peut m'expliquer et developper la réponse pour cette phrase de l'article "La Foncière INEA présente ces caractéristiques, et comptabilise les biens, comme des produits amortissables, (le " coût amorti " par rapport à la " juste valeur ")." Quelles incidences?
Merci d'avance pour vos réponses.
Grand merci à Bernard et tous les rédacteurs de ce blog.
Bloguement votre,
Christian.
STS Group lance son offre SaaS :
http://www.mag-securs.com/spip.php?article10289
STS signe une alliance avec Keynectis :
http://www.globalsecuritymag.fr/STS-OnDemand-signe-une-alliance,20080428,2840
Pour faire simple et rapide, toutes les SIIC donnent la valorisation en "juste valeur" d'un bien spécifique, (qui est un terme, sorti de la nouvelle norme IFRS, pour la protection de l'épargnant).
On donne donc une valeur actualisée par des experts "spécialisés", qui déterminent l'ANR.
On comprend vite cet aspect variable (ou aléatoire) de cette expertise à un moment donné du marché. En cas de retournement de l'immobilier....cette valeur vénale est revalorisée..
Par contre, la valeur "amortissable" est le prix d'acquisition. Ce montant est amorti comptablement sur 25ans.
Parmi les SIIC, peu de foncières ont adapté ce mode de calcul: INEA, et UNIBAIL, la plus grosse des siic ..... en font partie...
Comment faire comprendre aux lecteurs qu'il y a "archivage" et "archivage".
Cela me conforte dans mon idée que STS est vraiment un pionnier.
Bernard
(sur http://www.sts-ondemand.com/bin/index.php?lg=fr )
" STS Web est aujourd’hui le seul logiciel destiné à l’archivage à valeur probante. "
Mais ADT s'est fini pour moi.
Le principe est que les actifs doivent être valorisés à leur valeur de marché à la date de clôture du bilan, une méthode baptisée "mark-to-market".
Lorsque la valeur de marché n'existe pas ou que celle-ci est aberrantes (cas des ventes d'urgence, ou distressed sales en anglais), la valeur des actifs est établie selon des modèles de valorisation, une méthode baptisée "mark-to-model".
Avantages et critiques:
Avantages:
La mise en place de la juste valeur avait pour objectif de rapprocher la valeur comptable de la valeur de marché et donc de faciliter le travail des valorisations des sociétés[réf. nécessaire].
En actualisant à chaque arrêté des comptes la valeur des actifs, cette méthode réduit les plus ou moins-values potentielles qui n'étaient auparavant pas prises en comptes dans les bilans. Elle devait donc réduire la volatilité des valorisations des sociétés.
Cette méthode permet de révéler plus rapidement les conséquences des crises financières, mais aussi ainsi de les résorber plus rapidement. Le quotidien économique français Les Echos explique ainsi que "en identifiant immédiatement les acteurs les plus exposés (NB : à la crise du suprime), la "juste valeur" favorise l'exercice d'une véritable disciplline de marché." Et de rappeler que la crise des années 1990 au Japon avait été prolongée par le fait que les montagnes de créances douteuses avaient été dissimulées dans les bilans des banques[5].
Critiques:
La remise à jour régulière des valeurs des actifs entraîne une volatilité des comptes et des résultats des sociétés sans correspondance avec leur activité économique.
Plusieurs responsables d'institutions financières critiquent le fait que la valorisation s'applique à des actifs destinés à être conservés à moyen-long terme et pour lesquels la valorisation instantanée n'a pas de sens.
Les méthodes de valorisation en "mark-to-model" sont opaques et ne sont pas harmonisées entre sociétés. Dans son rapport intermédiaire de février 2008, le Forum de stabilité financière a appellé, selon Les Echos, à "plus de rigueur dans la mise en oeuvre des méthodologies d'évaluation".
Critique de la juste valeur dans la crise du subprime
Avec la crise du subprime, qui a entraîné la baisse de valorisation de nombreux actifs financiers, les établissements financiers à travers le monde ont enregistrés (du début de la crise jusqu'à mars 2008) plus de 150 milliards de dollars de "pertes" correspondant à des dépréciations d'actifs réalisées en vertu du principe de la juste valeur.
Ces dépréciations ont entraîné de nombreuses critiques contre la norme de la juste valeur. Ainsi, en mars 2008, le représentant démocrate américain Barney Frank a accusé la norme comptable de la juste valeur de "tirer l'économie vers le bas." et le président de l'assureur américain AIG a réclamé la remise en cause de ce principe[11].