Je n'étais pas le seul à avoir flairé l'opportunité offerte par cette AK puisqu'elle a été souscrite en totalité en période boursièrement difficile.
Faire entrer près de 11 M€ dans les caisses alors que la bourse est prise dans une tourmente baissière ce n'est pas évident. On le voit avec les reports d'introduction en bourse et d'AK comme pour Viseo (mais d'autres sont également dans les starting blocks et voient "leur course" retardée).
Par contre lorsque l'on vous propose une opportunité d'investissement gagnant, pour l'actionnaire et pour l'entreprise, les institutionnels n'hésitent pas à investir.
C'était le cas avec SCBSM.
Les actions nouvelles et les BS (prix d'exercice 5,80€, maturité 30 juin 2014) ont été livrés.
Communiqué : 30 juin 2008
SCBSM déclare que son augmentation de capital, réalisée par émission d'ABSA (actions à bons de souscriptions d'actions), a été intégralement souscrite et a renforcé ses fonds propres à hauteur de 10,7 millions d'euros.
L'exercice ultérieur des BSA attachés aux ABSA permettra à la société foncière de lever jusqu'à 9,3 millions d'euros complémentaires.
" Cette opération va permettre à SCBSM de poursuivre sa stratégie de croissance et de saisir des opportunités fortement créatrices de valeur " explique la direction.
Les sociétés contrôlées par Jacques Lacroix, PDG de SCBSM, ont souscrit au total 3,3 millions d'euros soit environ 31% du total de l'émission.
L'augmentation de capital a permis à certain actionnaires financiers historiques d'augmenter leur participation, tout en accroissant la diversité de l'actionnariat grâce à la participation de fonds d'investissement notamment filiales de banques privées, de caisses de retraites ou de groupes bancaires.
Une superbe opération d’ingénierie financière
Je vous ai parlé plusieurs fois de la foncière SCBSM.
Elle vient de lancer une opération d’augmentation de capital comme je les aime bien.
Mon « dada » étant l’ingénierie financière (j’ai moi même participé à des montages lucratifs autour de la participation dans les années 1970).
Concrètement de quoi s’agit-il ?
La société réalise une AK sous forme d’ABSA (1 action + 10 BS) au prix 6,66 € l’ensemble
Il y a une priorité pour les anciens actionnaires à raison de 1 ABSA pour 7 actions possédées au 30 mai 2008
L’opération se déroulera du lundi 2 juin au vendredi 13 juin 2008.
Un DPS (droit prioritaire de souscription) sera détaché le 2 juin avec le code ISIN FR0010622233
Donc 7 DPS donnent le droit de souscrire à 1 ABSA.
Dans chaque ABSA se trouvent 10 BS (bon de souscription) ayant les caractéristiques suivantes :
- 10 BS permettent de souscrire à une action nouvelle au prix de …. 5,8 €
- la période d’exercice de ces BS ira du 2 janvier 2009 jusqu’au 30 juin …. 2014
Le prix d’exercice très bas et la maturité longue sont un véritable cadeau pour les possesseurs patients de BS.
Le cours actuel de l’action est de 7,4 € en baisse comme il est de coutume après l’annonce d’une AK (avant cette annonce il était de 7,8 €)
Conseil :
- souscrire pour les actionnaires
- acheter, pour les non actionnaires, des DPS (valeur théorique 0,48€) par multiple de 7 pour souscrire aux ABSA. En général (on vient de le voir avec Eurotunnel) le prix baisse lorsque l’on approche de la date limite de l’opération (13 juin dans notre cas)
N’oubliez pas de donner vos instructions, à votre intermédiaire financier, avant le 13 juin 2008 17h si vous possédez des BS. Ils n’auront plus de valeur ensuite.
Le prospectus complet de l’opération est disponible sur le site de SCBSM à l’adresse :
http://www.bois-scieries.com/pdfs/SCBSM_prospectus.pdf
A la lecture des ces initiales SCBSM (Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), rien ne ferait penser à l'une des sociétés immobilières les plus dynamiques de la place de Paris.
Elle est cotée sur Eurolist C, son mnémo est CBSM. Elle a le statut de SIIC depuis le 1er juillet 2007
Son PdG, Jacques Lacroix que je rencontrais pour la 1ère fois ce matin, ne veut pas en changer le nom par "superstition". Au plus il accepterait de supprimer les 2 premiers mots "Société Centrale". Ce serait déjà pas mal !
L'AGM de ce matin avait essentiellement pour but :
- l'examen et l'approbation des comptes clos au 30 juin 2007
- l'autorisation de réaliser une éventuelle AK sans DPS à 110 % du cours moyen si le besoin s'en faisait sentir (une occasion d'investissement à réaliser rapidement)
Tous les points de l'AGM ont été votés à la majorité.
Le PdG étant une personne très "ouverte", nous avons longuement parlé du passé, du présent et de l'avenir de la société.
Dans le titre de cet article je vous écrit que SCBSM est une "foncière de croissance" ! Car effectivement il y a plusieurs types de sociétés foncières.
SCBSM ne se contente pas d'encaisser des loyers et de faire d'éventuelles plus values lors de la vente de certains de ses biens. Elle a pour but de valoriser et de rentabiliser les fonds investis. Elle est en quelque sorte son propre promoteur / aménageur.
Le passé
Fin 2006 la Banif (espagnole) envisageait de "prendre un ticket" important chez SCBSM. Au S1 les parties se sont mises d'accord sur un montant de 40 M au prix de 10,22 euros/action. Ce prix étant justifié par le fait que la Banif serait devenue un actionnaire de référence. Mais à la veille de l'été, les subprimes arrivent et la Banif ne désire plus investir elle même dans l'immobilier. Elle cherche donc parmi ses clients et là personne ne souhaite payer une telle sur côte par rapport à l'ANR uniquement pour "un strapontin" chez SCBSM ! Ce dernière a mis fin aux discussions en cours car pendant tout ce temps elle ne pouvait pas chercher à monter d'autres opérations.
Le présent
Cet été SCBSM achetait, pour 2 M, une coquille vide baptisée Foncière Volta dont elle détient aujourd'hui 87 %. cette société est destinée à devenir SIIC début 2008.
Hier SCBSM publiait un communiqué :
SCBSM : FONCIERE VOLTA PREND SON ESSOR
Dans les faits une société privée WGS (du nom des fondateurs : Wormser, Glaoui, Saada et déjà actionnaire de SCBSM) apportera un portefeuille de 120 M brut à la foncière Volta. Il contient des commerces, des logements, des bureaux et des droits à construire dans le département du 92 avec un "potentiel considérable".
SCBSM apportera de son côté 2 immeubles d'habitation situés à Villeneuve le Roi et à Paris rue Riquet.
Après ces différentes acquisitions, SCBSM sera actionnaire à 15-20 % d'un ensemble ayant une valeur de 70-80 M
La stratégie de Foncière Volta sera de bénéficier du cash flow de ses locaux commerciaux et de bureaux pour développer à des fins patrimoniales un portefeuille d’habitation (notamment sur des terrains dont WGS est d’ores et déjà propriétaire en première couronne de la région parisienne).
Le futur C'est la ZAC de Chalon sur Saone. Parti de l'achat d'un terrain agricole de 25 ha SCBSM met en oeuvre un projet, avec ouverture au public début 2010, de 40 000 m2 de commerces, de 20 000 m2 de bureaux et 10 000 m2 d'hôtellerie/loisirs. Ces proportions pouvant varier surtout en direction du commerce, secteur le plus rentable. Prix de revient du projet : 90 M. 75 % du projet seront conservés en patrimoine par la SCBSM Evènement survenus depuis le 30 juin 2007
- 1 cession en juillet pour 19,1 M
- acquisition auprès de Fortis Lease, finalisation avant fin 2007, d'un portefeuille en crédit bail de 9 biens (bureaux/activités) totalisant 10 993 m2 et générant un loyer de 0,7 M
- acquisition en crédit bail, finalisation fin 2007, d'un ensemble de 5 actifs totalisant 9741 m2 et générant un loyer de 0,466 M.
Des chiffres au 30 juin 2007
- un patrimoine de 271 M (hors projet en développement)
- 16,1 M de loyer annuel selon les états locatifs contre 7,30 M pour l'année 2006
- endettement net / valeur de marché des immeubles : 70 %
Pas d'échéance bancaire avant 2011. Endettement (216 M) couvert à 96 % par des contrats de garantie de taux
- 11 272 056 actions existantes
- l'ANR de reconstitution : 7,45 euros contre 6,07 au 31 décembre 2006
Le patrimoine
- 26 % de bureaux à Paris intra muros et en province
- 53 % d'actifs commerciaux en Ile de France et en province
- 15 % à usage mixte en Ile de france
- 6 % d'actifs d'habitation en Ile de France
Nous voilà fixé sur l'ANR au 30 juin. J'attends avec impatience, AG du 4 décembre, de savoir comment la société justifie le prix de souscription du BS à 11,78 dans 18 mois !!
cours au 19 novembre 2007 : 6,7 mnémo : CBSM
Communiqué "SCBSM"
du 19/11/2007 à 18H45
Résultats au 30 juin 2007 : Concrétisation des objectifs de croissanceUn patrimoine hors droits de 271 M€ soit +67% par rapport au 31 décembre 2006 Un résultat net sur 6 mois de 11 M€ Un ANR de reconstitution par action de 7,45 € Les revenus locatifs de la période s’établissent à 10,6 M€ sur 6 mois, contre 8,8 M€ réalisés sur 12 mois l’exercice précédent soit une progression de plus de 140%. Le résultat sur l’exercice de 6 mois clos au 30 juin s’établit à 11 M€, il est en hausse de 67% par rapport au premier semestre 2006 et de 43% par rapport à l’exercice de 12 mois clos le 31 décembre 2006. Actif Net Réévalué : L’ANR de reconstitution par action a également enregistré une forte progression : +12% annuels et s’établit au 30 juin à 7,45 € / action. A ce montant, il conviendrait d’ajouter la création de valeur potentielle sur les projets en développement et les restructurations en cours. Perspectives :
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SCBSM : Sociétés Centrale des Bois et Scieries de la Manche. Quel nom barbare et qui n'a plus rien avoir avec l'activité immobilière d'aujourd'hui !
L'AG du 31 octobre est reportée au 4 décembre 2007 mais avec un nouvel ordre du jour !
On y retrouve toujours l'approbation des comptes au 30 juin 2007 mais chose nouvelle, on y apprend qu'il y aura une distribution gratuite de BS aux actionnaires à la date du 11 décembre 2007.
Chaque actionnaire, à la date du 11 décembre, recevra 1 BS par action possédée.
bon et alors ?
9 BS permettront de souscrire à 1 action nouvelle SCBSM pendant un délai de 18 mois (seulement !!)
oui et alors ?
C'est le prix de souscription qui est surprenant : 11,78 euros alors que le cours de l'action est aujourd'hui voisin de 8,4 !!
40 % de surcôte (sans compter les 9 BS) !!!!
en 18 mois de maturité tout ceci paraît absurde, c'est beaucoup trop hors de la monnaie !!!!!!
à moins que...........
Rappelez vous que le 19 septembre je vous écrivais que la banque espagnole BANIF avait pris un ticket de 40 M au capital de la SCBSM au prix de 10,22. Ce qui déjà devait être un "prix d'ami" !!!!!!!!
De là à supposer que la SCBSM vaut beaucoup plus et que le prix d'exercice de 11,78 des BS dans 18 mois sera largement inférieur au cours de l'action à cette époque.....
En incluant le projet de Chalons sur Saône, le patrimoine de 2009 est évalué à 370 M. Il y a 11 272 056 actions, ce qui fait 33 euros / action.
Sur le site il est écrit que l'ANR est de 25,94 au 30 avril 2007. J'avoue ne pas bien m'y retrouver sur le site de la société car les "chiffres clefs" ne sont pas souvent mis à jour.
J'espère en savoir plus le 4 décembre 2007.
Quoi qu'il en soit je pense que le cours actuel de l'action est très décôté ==>
une super opportunité avec un horizon de 18 mois maximum
Une grande banque privée espagnole, la BANIF, vient de rentrer au capital de la société immobilière SCBSM, mnémo cbsm, que je suis depuis plus d'1 an (je suis actionnaire).
Cette entrée s'est faite au prix de 10,22 par action qui côte aujourd'hui 8 !! La BANIF rentre au capital par le biais d'une AK de 40 M, elle disposera ainsi de 25% de la CBSM et de 2 sièges au conseil d'administration.
Les espagnols investissent de plus en plus dans l'immobilier français.