Comme prévu j’ai assisté, jeudi 4 septembre, à la réunion de présentation des résultats S1 d’ORCO.
Des chiffres et des analyses vous en trouverez partout je préfère donc vous donner mon ressenti car j’ai l’impression d’un grand malentendu entre la société et les investisseurs.
Le document de présentation fourni hier est disponible à l'adresse suivante :
Un commentaire détaillé, en français, des résultats du S1 est disponible sur le site Orco à l'adresse suivante :
http://www.orcogroup.com/files/pressreleases/FR/2008/ORCO-2008-08-28_1H08-Results_FR.pdf
Vous verrez que c'est rassurant.
Les résultats ont été présentés et commentés par Mr Luc Leroi le directeur financier, un français installé au Luxembourg. La documentation est en anglais comme c’est le cas depuis quelques temps. Le discours était en français ponctué de mots et d’abréviations en anglais !!
Pas étonnant dans ce cas que l’actionnariat français ne représente plus qu’environ 5 %. Sur le site internet toute la communication est également en anglais. On fait comme si les français maîtrisaient parfaitement l’anglais. Chacun de nous sait bien ce qu’il en est.
Dans ces conditions les actions sont pour 40% environ dans des mains américaines.
Et là je comprends mieux la baisse du titre : les américains sont devenus très très méfiants vis à vis de tout ce qui est immobilier et la baisse du dollar ne favorisait pas leurs investissements en Europe.
Lors des questions / réponses la communication à pas mal été critiquée sur sa forme.
La société communique beaucoup mais c’est à mon avis beaucoup trop technique. Elle s’adresse surtout « à des comptables » qui ne sont pas les actionnaires, ni les gestionnaires de portefeuille et qui ne prennent pas en compte la qualité de l’équipe de management, ni la situation géographique des biens.
Ils préfèrent se focaliser sur un indice « arbitraire » de notation donné par Moody’s au mois de juin. Ils préfèrent s’arrêter sur une indication fournie par une agence de notation plutôt que d’étudier le dossier par eux mêmes. Et pourtant ces agences ont beaucoup été décriées ces derniers mois !!
En discutant avec des professionnels lors du cocktail je me suis rendu compte qu’ils avaient une vue très basique.
2 choses les intéressent :
- l’actif immobilier (l’ANR) de la société, il a baissé de 8,5 % au S1. Il est encore de 83,9 € / action mais ne va t-il pas encore baisser à l’avenir de 40 ou 50 % ?
- l’endettement de la société est de 51,7 % de l’actif. La société aura t-elle les moyens d’honorer da dette ?
- les marchés d’Orco étant situés en Europe de l’Est, quelle est la situation économique de ces pays comparée à celle des EU et de la France ? Y a t-il encore des acheteurs immobiliers dans ces pays, les prix ne s’effondrent ils pas ?
La 2ème partie des questions / réponses s’est faite avec Mme S. Farjon, responsable de la communication et membre du comité exécutif. La discussion est devenue beaucoup plus « humaine et claire ».
Ce que je constate, c’est que les investisseurs traitent le cours de l’action Orco et autres produits cotés (BS, oblig ….) comme si la société était au bord du dépôt de bilan. Et pourtant la société a multiplié les « roadshows » !!
Personnellement, pour avoir rencontré les dirigeants d’Orco au fil des semestres et bien suivi le dossier depuis des années, je ne suis pas inquiet et je garde tous mes « produits Orco cotés ». Je pense même que leurs cours actuels sont une opportunité historique.
Pour essayer de réaliser une communication plus claire et qui réponde mieux aux questions des investisseurs français, Mme S. Farjon s’est proposée de répondre à une interview pour le blog !!
Je suis bien entendu d’accord avec cette proposition. Mais comme on a jamais raison tout seul, j’attend vos questions à poser lors de cette interview, merci.
Nb : un article positif dans la VF d’aujourd’hui avec le conseil : achat très spéculatif. Pour ma part je suis tout à fait d’accord avec ce qui est écrit en page 47 mais j’enlèverais le « très spéculatif ».
Pour mémoire pour ceux qui pensent, comme moi, qu’Orco existera toujours dans 5 ans :
- l’action cote 26 € aujourd’hui (ANR = 83,9 €), mnémo ORC, elle est cotée au SRD
- l’obligation convertible cote 68 € aujourd’hui, mnémo ORCV, elle sera remboursée à 192 € dans 5 ans sans compter les intérêts
ORCO je vous en ai parlé hier à la suite du portefeuille Croissance.
En 2006 la société a émis une obligation convertible qui a été emmenée dans la tourmente boursière, aveugle, des immobilières.
Cette obligation a une durée de vie de 5 ans et près de 2 mois au… maximum. Mais elle peut être négociée à tout moment. Je la considère sans risque étant donné la solidité du groupe.
Et son rendement annuel est de près de 20 % si vous la gardez jusqu’au bout… incroyable pour une obligation !
Dans le CO il en reste 450 à vendre au pris de 98,50 €.
Mnémo : ORCV
Si le marché financier reste bloqué comme au début de cette année, ORCO a les moyens de continuer ses investissements sans emprunter aux banques cette année et même l'an prochain !
Les dirigeants avaient senti "le vent venir" ce qui fait que la société avait beaucoup emprunté il y a 1 an.
Voici un article que nous ont préparé nos amis Alain et Serge :
En Mai 2006, Orco Property Group a émis un emprunt obligataire convertible dont voici les modalités :
Caractéristiques initiales :
Principal : 149 999 928 €
Prix d’émission : 138 €
Nombre d’obligations : 1 086 956
Taux d’intérêt : 1 %
Durée : 7 ans
Coupon : Annuel, le 1er juin
Prix d’exercice prix d’émission : 138 €
Ratio de conversion : 1 obligation pour 1 action
Remboursement normal : les obligations non converties seront remboursées le 31 mai 2013 à 138,62 %, correspondant à un IRR de 5,65 %
Remboursement anticipé : à partir du 1er juillet 2008, si l’action Orco Property Group dépasse 130 % du prix d’émission pendant 30 jours consécutifs après le 1er juin 2008. Après notification, les obligataires qui n’ont pas converti après 30 jours recevront en plus du pair et des intérêts courus une prime de remboursement leur assurant un taux actuariel de 5,65 %.
Code ISIN : FR0010333302 Mnémo : ORCV
Cotation : Euronext Paris
Analyse :
Actuellement, l’OC cote 98,50 € (et non 98,50 % comme indiqué sur un site d’information boursière bien connu). Si elle n’est pas convertible avant l’échéance, elle sera remboursée le 31/05/13 à 191,30 €. Il faudra rajouter les 6 coupons à venir d’ici là soit 6 x 138 x 1 % = 8,28 €. On aura donc encaissé en tout 199,58 € par OC ce qui fait, excusez du peu, un taux moyen annuel de 19,88 % (1 884 jours nous séparent de l’échéance).
La fiscalité appliquée est la fiscalité française. Le risque est celui de toute foncière et de ses relations avec sa (ses) banque(s).
Imaginons maintenant que dans 1 an cette OC soit toujours à 98,50 €. Le calcul serait le suivant :
Cours d’achat : 98,50
Remboursement : 191,30
Coupons : 5 x 138 x 1 % = 6,90
Encaissement total = 198,20
Bénéfice en € : 99,70
Bénéfice en % : 99,70 / 98,50 = 101,22 %
Nb jours : 1 519
Taux moyen annuel : 101,22 / 1 519 x 365 = 24,32 % ce qui serait une aberration.
ORCO est plus une valeur de croissance qu'une valeur immobilière où les risques d'endettement sont maîtrisés grâce à l’important taux de croissance des pays de l’Europe de l’Est.
ORCO conçoit des produits de Haut de gamme qui répondent à une forte demande des plus grandes sociétés nationales et internationales à la recherche d’une adresse de prestige dans le pays considéré.
Monsieur Ott, le PdG, nous confirme qu’il n’existe pas d’effet « subprime » dans les pays où il exerce et que par ailleurs, la valorisation réelle de ses actifs est nettement supérieure à celle qu’en fait le marché.
La société ORCO propose un échange "facultatif" de ses BS 2012
En échange de 3 warrants (BS) ORCBR 2012, chaque détenteur sera en droit de recevoir 3 warrants ORCOW 2014 plus une action gratuite.
L'échange est ouvert du 29 octobre au 16 novembre 2007.
Le warrant (BS) proposé est pour l'instant côté à Bruxelles sous le code :
XS0290764728, mnémo ORCOW
Principales caractéristiques des BSAAR 2014 :
Période d'exercice jusqu'au 28/03/2014
Parité : 1 BSAAR 2014 donne le droit de souscrire 1 action Nouvelle ORCO PROPERTY GROUP étant précisé que cette parité fera l'objet d'un ajustement après publication des résultats de l'offre.
Prix d'exercice = 146,39 EUR
Le cours de ce BS est de 29 euros à Bruxelles
Le cours d'ORCO est de 109,71 à Paris
Ce BS est actuellement peu liquide sur la bourse belge mais il le deviendra, à PARIS, si l'échange est massivement accepté. Et au contraire ce sera le BS 2012 qui deviendra illiquide !
Ce warrant ORCOW sera côté à Paris à partir du 30 novembre 2007
Aujourd'hui le cours de ORCBR s'est presque ajusté sur les modalités d'échange proposées
3 x ORCBR à échanger contre 3 x ORCOW + 1 ORCO
3 x 64,20 = 192,60 à échanger contre (3 x 29 = 87) + 109,71 = 196,71
Alors que faire ?
- la prime de ORCW est élevée
- l'effet de levier peut être important avec une maturité de 6 ans 1/2
hypothèse 1 : avec une progression de 30 % / an, ORCO pourrait valoir 540 euros et le BS 2014 : 394 euros ==> multiplié par 13,5 contre 4,9 pour l'action !
hypothèse 2 : avec une progression de 10 % / an, ORCO vaudrait encore 200 euros et le BS 2014 : 54 euros ==> multiplié par 1,8 contre 1,5 pour l'action.
Pour ma part, connaissant bien la société, je me rapprocherais plutôt de la 1ère hypothèse !
Si l'on reprend la même hypothèse (30 % / an) avec le BS 2012 ORCBR (18 nov 2012), ce dernier atteindrait la valeur de 339 euros ==> multiplié par 4,3 pour une action à 407 euros ==> multiplié par 3,7
Même si la durée n'est que de 5 ans (ORCBR) au lieu de 6,5 ans (ORCOW), on voit que l'effet de levier est nettement supérieur avec le nouveau BS : ORCOW
PS : les calculs ont été faits avec le cours des valeurs du 26 octobre 2007
Dans le Portefeuille Tranquillité, on vendra 1 BS ORCBR de façon à garder un multiple de 3 et on apportera les 69 BS restants à l'offre d'échange Après l'échange nous aurons 69 ORCW et 23 actions ORCO.
Hier j'ai assisté à la réunion d'analystes de la société ORCO à l'occasion de la présentation des résultats semestriels.
Pour le Portefeille Tranquilité j'achète 70 Bons de souscription mnémo ORCBR échéance 2012 au prix max de 57 euros. Il est 16h59.
Validité 14 septembre 2007