Les jours se suivent, les résultats tombent et ils sont excellents pour les sociétés suivies dans ce blog.

Et pourtant les cours continuent de s'effriter.

Le marché est fait par les "acheteurs" qui exigent des cours bradés à ceux qui vendent par besoin de liquidité ou par peur.

Les échanges sur les petites valeurs sont maintenant étriqués, c'est bon signe. "On a pressé le citron et il ne veut plus donner de jus".

Alors qu'attendent les "téméraires" pour acheter ? Le problème est qu'en France il n'y a plus vraiment de téméraires. Tout le monde regarde vers New York. Les acheteurs potentiels ne bougeront pas sans un signe positif venant de là bas.

On le voit encore aujourd'hui, Paris en baisse de plus de 1% alors que la bourse de NY est encore fermée. Et puis cet après midi, une bonne statistique américaine ( La confiance du consommateur américain a rebondi au mois de juillet, selon des données publiées ce mardi par le Conference Board. L'indice du sentiment du consommateur ressort à 51,9 ce mois-ci, contre 51,0 au mois de juin ), la bourse américaine se reprend fortement et Paris repasse dans le vert.

En attendant gardez en mémoire ou en portefeuille les noms des sociétés qui, comme INEA, traversent la crise financière comme si de rien était.

N'écoutez pas les oiseaux de mauvais augures vous prédire tout plein de catastrophes, ils n'hésiteront pas à vous dire qu'ils avaient prévus la hausse lorsque celle ci se produira.

En attendant je me délecte avec des résultats et des commentaires de dirigeants comme celui ci :

Poursuite de la montée en puissance des loyers

Doublement du CA S1 2008 

Paris, le 23 juillet 2008

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 2e trimestre et le 1er semestre clos au 30 juin 2008.

Le chiffre d’affaires du 1er semestre 2008 de Foncière INEA a été multiplié par 2 par rapport au 1er semestre 2007 et s’établit à 6,4 M€.

Au 2e trimestre de l’exercice, le chiffre d’affaires progresse de 86% à 3,3 M€.

Si seulement 4 nouveaux immeubles ont été livrés en fin de trimestre, les livraisons vont s’accélérer sur la 2e partie de l’année : sur 21 immeubles à mettre en service en 2008, 14 le seront au 2nd semestre.

L’adéquation à leur marché et la qualité des actifs acquis par Foncière INEA permettent à la Société d’afficher, au 30 juin 2008, un taux d’occupation des immeubles livrés de 96%. Les immeubles à livrer d’ici fin 2008 sont quant à eux, d’ores et déjà, loués à 70% (100% avec prise en compte des garanties locatives).

Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière INEA conclut : « Ces résultats confortent Foncière INEA sur la pertinence de sa stratégie et témoignent de la profondeur et du dynamisme des marchés tertiaires régionaux. De plus, grâce à sa récente levée de fonds de près de 35 M€ et son savoir-faire en Régions, Foncière INEA dispose d’atouts réels pour saisir de nouvelles opportunités.»

Prochain communiqué :

Résultats 1er semestre 2008 : 29 août 2008 après la clôture des marchés

A propos de Foncière INEA (www.inea-sa.eu)

Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans l’immobilier d’entreprise sur des actifs neufs en Régions avec une volonté de création de valeur à l’acquisition.

Au 31 mars 2008, Foncière INEA dispose d’un patrimoine de 92 immeubles neufs, principalement à usage de bureaux, de plateformes de messagerie et de locaux d’activités, localisés dans 22 métropoles régionales, d’une surface utile totale de 234 320 m2 et d’une valeur d’acquisition de 321,2 M€. Ce portefeuille offre un rendement locatif net de 8,11%.

La mise en oeuvre de cette stratégie positionne aujourd’hui Foncière INEA comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et défensif dans l’immobilier coté.

Compartiment C Euronext Paris de NYSE Euronext - ISIN : FR0010341032

Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP

Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France

Membre de l’indice CAC Allshares

Rencontre du mardi 22 avril 2007 avec Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière Inéa au Smallcap Event de Paris.

L’Immobilier traverse une prise de bénéfice sur les excès de ces dernières années, mais le statut de SIIC présente un avantage fiscal indéniable, surtout quand cela est fait avec cette recherche de rendement d’environ 8% pour chaque opération d’investissement qui doit être vue plus en achat financier qu‘immobilier.

La Foncière INEA présente ces caractéristiques, et comptabilise les biens, comme des produits amortissables, (le " coût amorti " par rapport à la " juste valeur ").

Elle subit une forte décote (cours actuel de 31,90 €) par rapport à son cours d’introduction (40 € le 7 déc 2006 par Arkéon Finances) et à un ANR de liquidation de 47,40 €. La société prévoit une valorisation de 20%/an de ce dernier.

Sa capitalisation reste faible 88 M €, au vue de ses Fonds Propres de 100,8 M € (total passif :174,4 M €) , et possède un patrimoine de 226 407 m2 pour une valeur d’acquisition de 303 M € avec un rendement moyen de 8,05%. Cette SIIC a un loyer moyen de 108 €/m2.

L’ensemble de la dette de Foncière INEA est soit à taux fixe soit à taux variable swappé, et le taux d’intérêt moyen de l’ensemble de la dette, d’une durée comprise entre 10 et 15 ans, est de 5,18%.

Les recettes locatives étaient de 2,4 M € à fin 2006, 11,2 M € à fin 2007, et sont prévues à 17,1 M € fin 2008, et 24,4 M € à fin 2009.

Le CA du T1 08 est de 3,1 M € , en progression de + 152% à périmètre comparable.

Philippe Rosio, Président de Foncière INEA conclut: " Le 1er trimestre de l’exercice 2008 s’inscrit dans la même dynamique que l’exercice précédent. Les livraisons d’immeubles se déroulent selon nos prévisions et nous sommes confiants dans la poursuite de la croissance des loyers sur les prochains trimestres."

Cette foncière possède un patrimoine de 90 immeubles neufs ou récents situés à 80 % en régions dans 18 métropoles.

Le taux d’occupation était de 87% fin 2007. Les immeubles à commercialiser en 2008 sont déjà pré-loués à 50 %

A fin 2007, la société avait une ligne crédit de 104 M € pour financer ses opérations en cours.

80% du patrimoine est  déjà refinancé seuls les parcs d’activité, livrables en 2009, restent à financer.

L’immobilier de rendement peut " supporter " une hausse des taux d’intérêt ou des spreads bancaires. Les produits fonciers sont des biens neufs offrant des prestations de qualité ou des biens anciens à restructurer, de taille entre 2,5 et 20 M € pour être facilement cessibles.

Les perspectives sont dominées par un maintien de stratégie, en privilégiant la performance plutôt que la taille.

L’objectif des recettes locatives annualisées devraient être multiplié par 3 en 3 ans , avec un objectif de patrimoine de 500 M € à fin 2009, soit 100 M €/an après arbitrages, sans se priver d’être réactif au regard des opportunités de marché, qui pourraient se présenter dans les mois à venir.

Elle distribuera en mai 2008 un dividende de 1,08 €, soit 3,5% pour son premier dividende, en assurant aussi des frais de fonctionnement réduit (qui augmentent 2 fois moins vite que les loyers et 3 fois moins vite que le résultat net) , et est gérée par une Direction de 3 personnes à grande complémentarité, avec un actionnariat stable d’institutionnels de premier rang à 42% (AGF, Paris Orléans, BP ..).

La vraie stratégique dominante se confirme par un impératif d’actifs liquides et un rendement attractif.

rédigé par Serge

Le 24 octobre je vous donnais un objectif de 300 M de patrimoine immobilier pour la fin 2007. On y est déjà !

Voici le communiqué :

Foncière INEA: lance 3 parcs d'activité et acquiert 1 immeuble

 FONCIERE INEA : introduction le 7 décembre 2006 par ARKEON FINANCE à 40, cours du 24 octobre 2007 : 37,15

La société a été crée en mars 2005 par 3 entrepreneurs qui sont actionnaires et gestionnaires de la société.

En décembre 2006 a eu lieu une AK de 40 M portant les fonds propres à 100 M.

 Au 24 octobre 2007, c'est un patrimoine de 282 M (en valeur d'acquisition) composés de 84 immeubles avec un rendement net de 8,13 %. L'objectif à fin 2007 est un patrimoine d'au moins 300 M

Au 30 juin 2007, le trésorerie s'élevait à 52 M à laquelle il fallait ajouter une ligne de crédits autorisés de 20 M soit 72 M de ressources disponibles. Depuis 4 acquisitions ont été réalisées pour 20,15 M

Le taux d'intérêt moyen de la dette est de 5,05 % sur des durées de 10 à 15 ans..

48 % des surfaces du patrimoine acquis sont en servive. Les 52 % en construction réservent un fort potentiel de croissance et de profitabilité.

Le taux d'occupation actuel est de 90 % et 100 % en tenant compte des garanties locatives.

Voici les comptes de résultat après 6 et 9 mois 2007 :

La société en déjà en conformité avec SIIC 4

La société n'a pas de salarié. La conséquence en sont des frais de structure et de gestion optimisés : 080 % de la valeur des actifs gérés. Plutôt que de dépenser de l'énergie dans la gestion de personnel, la société préfère faire appel à des tiers spécialisés et impliqués (expert comptable, conseil juridique, gérant immobilier)

L'actionnariat historique est composé d'institutionnels, de familles et de personnes physiques : AGF, MEDERIC, MACIF, CFF, CM-CIC, Banques Populaires, CARAC, Creserfi, Paris-Orléans, GIMD, fondateurs.....

 Conclusion : voici donc une société solide, bien gérée avec une croissance élevée et contrôlée. Avec un cours nettement en dessous de l'ANR, je ne vois pas où est le risque même si le secteur immobilier est actuellement délaissé. Ici on ne parle pas de "subprime", tout est clair. ACHETER en particulier pour ceux qui ont des craintes sur l'avenir des indices boursiers.

J'ajouterai que j'ai rencontré 2 des 3 dirigeants le 17 septembre 2007. Ils m'ont semblé très compétents !