Suite à mon article du 13 août 2008 voici quelques précisions complémentaires obtenues dans le « rapport semestriel » au 30 juin 2008 (merci à Jean Michel).
L’ANR est de 0,076 € (après distribution du dividende et création des actions nouvelles suite au réinvestissement de ce dernier). On se souvient que les bureaux du Centre d’Affaires Paris Nord du Blanc Mesnil sont pratiquement vides de location.
L’ANR devient 0,1383 € si le taux de remplissage était de 100% et avec une restructuration en profondeur du Centre d’Affaires Paris-Nord.
Ceci pourrait être réalisé début 2010.
Si l’on considère que le cours de l’action EADT est de 0,04 €, cela fait :
- une décote de 47 % par rapport à l’ANR actuel
- une décote de 71 % par rapport à l’ANR dans 18 mois
Cela pourrait être justifié dans l’état actuel du secteur de l’immobilier en bourse mais si celui ci se redresse (et il le fera : toujours l’effet de balancier avec décote ou surcote / ANR) et que le dividende versé à partir de 2010 / 2011 se montait à 0,01 ou 0,02 € alors ce cours semble bien décoté et destiné à remonter.
Quand ? Là est toute la question !!
On vient de voir que le cours d’ORCO remonte violemment (le courtier tchèque Atlantik, le marché de prédilection d’Orco est la République Tchèque, a publié mardi matin une note sur le dossier qu’il recommande à l’achat à long terme avec un objectif élevé de 79 Euros) alors pourquoi pas celui d’EADT ?,
Demain, pour ceux qui sont sur Paris, aura lieu la présentation des résultats du S1 2008 d'ORCO (16h, 9 av Hoche)
Par contre tenez vous à l'écart des petits promotteurs / constructeurs. Il semblerait que le promotteur breton Céléos soit placé en redressement judiciaire. C'est pour moi une surprise, j'avais rencontré le dirigeant il y a 4 mois et tout semblait bien aller. C'était aussi une valeur conseillée par la financière de Champlain !
ADT vient de publier ses CA pour le T2 et le S1 2008. Ils sont sans surprise :
551 K € et 1 123 K € contre respectivement 666 K € et 1 387 K €.
Cette petite baisse résulte de la perte de loyer (68 K €) de l’immeuble de Versailles après sa cession au T1 2008 et de la perte de locataires dans le Centre d’Affaires Paris Nord.
A noter qu’un local de 147 m2, situé à Neuilly, a été vendu au T2 2008 pour 505 K €.
Le patrimoine d’ADT représente un patrimoine de 53 867 m2 dont 48 580 m2 dans ce fameux Centre d’Affaires Paris Nord.
Tout est donc lié au taux d’occupation des 3 immeubles de ce centre de bureaux. Il faudra certainement attendre le S2 2009 pour que ce taux de remplissage remonte significativement. C’est donc en 2010 que le montant des loyers devrait « exploser ».
La société confirme que le Restaurant Inter Entreprises (RIE) devrait être mis en exploitation à partir du 2 juin 2009 avec SODEXHO après des travaux de réhabilitation en cours pour un montant de 4 M €.
Une 2ème tranche de travaux est à l’étude pour augmenter la capacité d’accueil du RIE avec une salle polyvalente de 400 m2, une salle de réunion et de conférence et des salles pour un centre de formation de 1 100 m2.
Des plaquettes commerciales ont été finalisées afin de pouvoir mieux louer les m2 de ce centre d’affaires équipé de ce RIE tout neuf.
Un nouveau syndic a également pris ses fonctions pour une durée de 15 mois.
Pour les actionnaires d’ADT il faut donc être patient.
Les rendez vous sont donnés et si tout se passe comme espéré, le cours d’ADT devrait retrouver des valeurs oubliées depuis 2 ans.
Jeudi 5 juin 2008, EADT a détaché un dividende de 0,01 €.
Ce dividende peut être réinvesti en action au prix de …. 0,04 € alors que le calcul [(moyenne des cours précédents – montant du dividende) x 90% ] aurait plutôt donné un prix de 0,03 €.
Mais la loi impose que le prix du réinvestissement ne peut être inférieur au nominal de l’action qui est précisément de 0,04 €.
En conséquence le réinvestissement en action n’est pas intéressant puisque l’on peut acheter l’action tous les jours à un prix de 0,04 € ou même….. 0,03 € si l’on a de la chance.
Le paiement du dividende en numéraire aura lieu le 25 juin 2008.
Au 31 décembre 2007 l’ANR était de 0,0963 € avec un taux d’occupation du Blanc Mesnil de 50%. Les 3 immeubles de bureaux « Bonaparte, Continental et Ampère, qui y sont situés sont pratiquement le seul actif de EADT.
Si le taux d’occupation montait à 100 % (2010 ?), l’ANR serait de 0,1285 €.
On peut espérer que le taux d’occupation remontera à partir de 2009 après l’inauguration du RIE (Restaurant Inter Entreprise) qui comportera également plusieurs salles de congrès.
Au S2 2008, 2 BS devraient être distribués aux actionnaires. Le premier avec une maturité de 2 ans et le second de 4 ans. Ce sera un copié / collé de ce qui sera fait pour ADC.
Nombreux d'entre vous m'ont suivi dans la galaxie d'Alain Duménil.
Notre ami Alain m'a fait parvenir ce matin un avis paru au BALO.
Les choses semblent se préciser en ce qui concerne DUCOS & SARRAT qui doit devenir la pôle luxe du groupe AD.
Je crois que la réunion devrait avoir lieu à la fin du mois.
Voici un extrait de l'avis paru ce matin :
SOCIETE DES ANCIENS ETABLISSEMENTS DUCOS ET SARRAT
Avis de réunion rectificatif
Projet de résolutions
Huitième résolution
La société a pour objet en France et à l’étranger :
— L’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, et de la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité ;
— L’acquisition, la gestion et la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de prêt-à-porter et accessoires, haute couture, fabrication et distribution de matières ou produits textiles ainsi que toutes opérations commerciales, industrielles ou financières, mobilières ou immobilières
Communiqué du 12 février 2008
ADT SIIC a réalisé un chiffre d´affaires de 0,83 Million d´Euro au quatrième trimestre 2007, en baisse de 25% en glissement annuel. Les loyers ont reculé de 12,8% à périmètre constant, du fait de la perte de loyers consécutive au départ de certains locataires en 2007, essentiellement dans le Centre d´Affaires Paris Nord.
Sur l´exercice, l´activité atteint 4,118 ME, en retrait de 35% par rapport à 2006. Les pertes de revenus locatifs générées par la sortie des immeubles cédés au cours de l´exercice 2006 s´élèvent à 1,337 ME pour l´année 2007 (2 immeubles dont un en banlieue d´une surface de 10.826 m(2) et un à Bruxelles d´une surface de 3.043 m(2)).
Un emprunt pour un montant de 4 ME a été contracté par le Groupe, afin de remettre le Centre d´Affaires Paris Nord aux standards locatifs actuels et d´améliorer son taux d´occupation. L´immeuble situé rue Jean Mermoz à Versailles (78) a fait l´objet d´une promesse au cours du quatrième trimestre 2007 pour un prix de 4 ME et la vente s´est réalisée le 1er février 2008. Le groupe n´a enregistré ni cession, ni acquisition d´immeubles, ni aucun évènement à caractère exceptionnel qui aurait par ailleurs influencé son résultat en 2007.
Notre commentaire :
Le nouveau périmètre
Après Bruxelles, au mois d’octobre, c’est maintenant au tour de Versailles d’être cédé !
ADT c’est maintenant 54 433 m2 dont 48 705 m2 au Blanc Mesnil. Il y a 3 ans la société était riche d’un patrimoine de 78 173 m2.
On a l’impression qu’en dehors de Blanc Mesnil la société se rend liquide….en douceur et sans bruit.
Nul doute qu’il se prépare quelque chose.
Le Blanc Mesnil
En ce qui concerne Blanc Mesnil, la principale évolution concerne le projet de remise en activité du Restaurant Inter-Entreprises dans le Centre d’Affaires Paris Nord. Suite à l’Assemblée Générale des Copropriétaires validant le projet de réhabilitation de ce bâtiment, un permis de construire a été déposé en mairie et obtenu le 15 octobre 2007.
Les travaux devraient se terminer à la fin du 1er trimestre 2008. Suite à un appel d’offres concernant les exploitants éventuels du site, un contrat a été signé avec Sodexho..
Il était prévu que l’ensemble du Blanc Mesnil soit opérationnel dans 2 ans soit début 2010.
Le dividende
L’assemblée générale annuelle ordinaire du 30 mai 2007a décidé d’affecter le bénéfice net comptable de 3 627 316, 98 € au poste autres réserves pour un montant de 3 445 950, 98 € après affectation d’un montant de 181 166 € à la réserve légale. Cette réserve plus le résultat 2007 permettra largement de quoi effectuer une distribution de 1 cts aux 392 m d’actions existantes.
Mais c’est autre chose qui m’interpelle : les ventes de Bruxelles (à ACANTHE) et de Versailles le tout pour environ 5 M€. Cet argent aurait pu servir pour réaliser les travaux de Blanc Mesnil. Eh bien non puisque la société a emprunté 4 M € pour effectuer les travaux. C’est donc que la société désire avoir du cash ….dans ses caisses ! Probablement pour le distribuer à ses actionnaires.
Personnellement il ne m’étonnerait pas de recevoir 2 cts de dividende cette année soit 50 % ou 66 % de rendement suivant que le cours est de 4 ou 3 cts !!
ATTENTION pour les "non initiés", il y a 2 sociétés "cousines" dans le groupe d'Alain Duménil :
- ADC mnémo ALDV dont je vous ai parlé cette nuit
- ADT mnémo EADT dont il est question ci dessous
Voici le compte rendu que j'écrivais après l'AG du 30 mai 2007 :