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Dure journée pour les actionnaires de la galaxie des SIIC d’Alain Dumenil.

Ce jour, 17 juin 2009, avaient lieu dans la foulée les AG ordinaires et extraordinaires d’ADT SIIC puis d’ADC SIIC et enfin d’Acanthe Developpement.

Près de 5h30 de réunion pour les actionnaires des 3 sociétés.

A - Points communs aux 3 sociétés

èUn point commun à ces 3 sociétés est que ce sont des immobilières et que leur résultat comptable peut être divisé en 3 parties :

- une 1^ère partie constituée des recettes que sont les loyers et les charges refacturées

- une 2^ème partie constituée des gains (appréciation) ou des pertes (dépréciation) sur la valeur du patrimoine

- une 3^ème partie constituée par le résultat (plus ou moins value) de cession d’immeubles

èles 3 sociétés sont pas ou peu endettées contrairement à la majorité des autres foncières.

La direction considère que le moment est propice à investir dans l’immobilier de qualité alors que les prix ont baissé et que l’état d’une part  et des compagnies d’assurances d’autre part mettent en vente des « bijoux de famille ». L’un et l’autre ayant besoin d’argent.

Lors des AG extraordinaires les 3 sociétés ont donc demandé l’autorisation de réaliser des AK, avec ou sans (j’ai voté contre dans ce cas) droit préférentiel de souscription pour des montants pouvant être très élevés.

Les 3 sociétés auront alors « des munitions » en cas d’opportunités.

B - Je vais vous parler d’abord de la réunion d’ADC SIIC qui m’a semblé la plus prometteuse.

Dernier cours au 18 juin 2009 : 0,23 €

Nombre d’actions : 66 773 426

Capitalisation boursière : 15,36 M €

Capitaux propres : 23,847 M €

Vous pourrez trouver les comptes détaillés sur le site internet de la société :

http://www.adcsiic.eu/societe/index.php

a - Quelques chiffres pour résumer l’année 2008 d’ADC SIIC en consolidé :

(1) Perte venant essentiellement de à la dépréciation due à la crise immobilière. Il faut également y ajouter des dotations et reprises d’amortissements.

Le report à nouveau est maintenant débiteur de 6 877 449,80 €

La valeur nette réévalué du patrimoine est de 28,214 M € contre 39,274 M € en 2007

L’ANR est de 0,4225 € contre 0,5882 € en 2007

b - les procédures contentieuses

Pour ceux qui sont actionnaires et qui suivent l’histoire de la société, on se souvient qu’il y a 3 procédures contentieuses en cours (page 7 et 8 du rapport financier 2008) :

- une procédure concernant les 2 immeubles squattés de la rue du Faubourg Poissonnière et de la rue Godefroy Cavaignac à Paris

L’affaire a été portée devant la Cour Européenne de Justice. Son jugement attendu pour 2010 sera « sans appel ».

ADC SIIC pense pouvoir récupérer, avec 90% de chance, entre 5 et 10 M €.

- l’autre procédure concerne l’hôtel 4* Golden Tulip situé rue du Fg Saint Honoré à Paris

Le redressement judiciaire du locataire exploitant devrait être prononcé à la fin du mois de juin 2009.

Le locataire ne paye plus son loyer et doit 1,5 M € à ADC qui joue la montre pour récupérer le fonds de commerce évalué à 10 M € !

L’autre locataire exploitant le centre de balnéothérapie a rendu son bail.

Dans la valeur du patrimoine, cet hôtel a été évalué à 18 M € (sa valeur s’il devait être vendu demain en l’état).

Mais en 2010, ADC espère récupérer son hôtel et disposera alors des murs et du fonds de commerce pour vendre l’ensemble, 5 114 m2 très bien placés, à une grande chaîne internationale d’hôtels.

ADC se dit optimiste sur ce dossier et pense obtenir au moins 36 M € de la vente de cet hôtel.

On voit bien que c’est un dossier qui pourrait rapporter gros si l’on est un peu patient ! C’est aussi cela la gestion immobilière !

c - Distribution de Bons de Souscription (BS) d’action

Le prospectus a été déposé cette semaine auprès de l’AMF.

Cette fois ci, il n’y aura plus de montage avec la société Azurelle qui avait empêché l’opération d’être réalisée en 2007.

Compte tenu des délais AMF, l’opération devrait pouvoir se faire fin juillet 2009.

Concrètement le propriétaire d’une action, la veille de distribution des BS, recevra 2 BS :

- le prix d’exercice de ces BS sera de 0,20 €

- le BS1 aura une maturité (durée de vie) de 6 mois

- le BS2 aura une maturité de 5 ans

Concrètement Alain Dumenil, possédant 60% du capital d’ADC et donc 60% des BS, pourra exercer ces derniers à tout moment pour faire entrer jusqu’à 15 M € dans les caisses d’ADC si une occasion d’investissement se présentait.

Cela revient à dire aussi que chaque actionnaire recevra une contre partie d’au moins 0,02 € puisque les BS ne pourront pas coter moins de 0,01 € chacun et qu’il aura une liquidité de ces BS.

AG du 30 mai 2008 : des raisons d’espérer

Le moins que l’on puisse dire c’est que la situation ne pouvait pas être pire en 2007 pour ADC et ses actionnaires et qu’elle ne peut que s’améliorer !

Le résultat de l’exercice passé se solde par une perte de 4,761 M€.

Il n’y aura, bien entendu, pas de dividende cette année.

ADC a plusieurs procédures contentieuses en cours :

1 - en effet la société était propriétaire de 2 immeubles dans les 10^ème et 3^ème arrondissement de Paris. Ces immeubles ont été squattés par des membres de l’association du DAL.

Ces 2 immeubles ont fait l’objet d’une mesure d’expropriation, respectivement en 2005 et 2006, au profit de la SIEMP.

L’état avait été condamné par le tribunal, à verser des indemnités pour perte de loyer, entre 2000 et 2002, de 1,5 M€ et 1,6 M€. Ces sommes ont été payées à ADC.

Mais le Conseil d’Etat, saisi par le Ministère de l’Intérieur, a annulé les jugements initiaux et a fixé les indemnités à 0,16 M€ et à 0,689 M€ en estimant qu’il n’y avait à indemniser que l’immobilisation du capital !

 ADC a donc du rembourser le trop payé ce qui explique la perte exceptionnelle de 2007.

Les pourvois en cassation formés devant le Conseil d’Etat ont été rejetés.

ADC ont donc porté ces 2 affaires devant les juridictions européennes où ADC pense obtenir un jugement favorable dans …. environ 5 ans.

Les prix proposés pour l’indemnisation d’expropriation sont de moitié inférieure à ceux du marché. Cet argent, environ 8 M€, est immobilisé à la CDC jusqu’au jugement européen. Il ne porte intérêt que de 1,5 %  /an  jusque là.

2 - ADC est également propriétaire de l’hôtel 4* de 4 088 m2 « Golden Tulip » rue du Faubourg St Honoré Paris 8ème. Le locataire a toujours payé son loyer mais avec retard. Son bail est arrivé à échéance le 30 juin 2005. A cette époque ADC lui a signifié un congé avec refus de renouvellement.

Depuis une procédure judiciaire est en cours. Le loyer de cet hôtel, 1,5 M€, n’est pas négligeable pour ADC mais s’il était vide cet hôtel pourrait facilement être vendu entre 40 et 45 M€.

Opérations réalisées en 2007 :

- acquisition d’un immeuble de 1 377 m2 rue de Surène Paris 8^ème  pour 10,3 M€

- acquisition d’un appartement de luxe de 247 m2 rue de Tilsitt Paris 8^ème

- vente de 14 appartements à 92 Suresnes pour 3,6 M€. Au même endroit, vente d’un autre appartement en 2008 et réalisation de 5 promesses de ventes. Reste 3 appartements à vendre.

- vente de quelques autres biens immobiliers pour environ 0,5 M€

Patrimoine de la société

- 1 hôtel 4* de 4 088 m2

- 1 239 m2 de commerces

-  1 163 m2 de bureaux

- 5 616 m2 d’immeubles de logement

- 1 créance de 8 M€ correspondant à l’éviction des 2 immeubles squattés

Ce patrimoine, de 12 106 m2, est situé à 59 % dans Paris et à 41% à Neuilly, Levallois-Perret et Suresnes

L’ANR au 31 décembre 2007 est de 0,5882 € pour un capital de 66 773 426 actions è soit une situation nette réévaluée de 39,244 M€

Cette évaluation a été réalisée par un cabinet d’experts immobiliers indépendant (le cabinet L.V & Associés, expert près de la cour d’appel de Paris)

Alors que le cours n’est que de 0,23 € !!

La capitalisation boursière n’est que de …. 15 M€

La distribution des BS

L’AMF a refusé le projet de distribution des BS tel qu’il était présenté fin 2007 à cause de l’opération d’attribution à la SNC AZURELLE.

La direction a donc dû revoir sa copie et ne prévoir la distribution de BS qu’aux actionnaires.

Fin juin / début juillet 2008 les actionnaires recevront donc 2 catégories de BS, la 1^ère avec maturité de 2 ans et la 2^ème avec maturité de 4 ans.

On ne connaît pas encore les modalités précises (prix d’exercice, nb de BS pour obtenir 1 action).

La distribution, de ce BS, étant réalisée alors que le cours est au plus bas, l’effet de levier sera maximum !!

Ce BS compensera la non distribution d’un dividende.

Conclusion

Celui qui est actionnaire depuis le 28 décembre 2004, date de distribution des titres aux actionnaires d’Acanthe Dev, ont perdu beaucoup d’argent. Mais je leur conseille de garder précieusement leurs titres :

- pour recevoir les BS

- parce que la situation ne peut que s’améliorer pendant les 4 / 5 ans à venir

ADC

L'AG était présidée par Alain DUMENIL assisté de Patrick ENGLER (avec une fracture de l'omoplate droite)

Donc comme je vous l'avais écrit dès le 21 septembre 2007, chaque action ADC recevra gratuitement, avant la fin de l'année, 2 BS :

- 1 BS 1 de maturité (durée de vie) 2 ans

- 1 BS 2 de maturité 4 ans

2 BS (1 ou 2) + 0,35 euro permettront de recevoir 1 action nouvelle ADC

Les BS seront attribués dès que les formalités "AMF" auront été réalisées.

Parallèlement 51,3 M de BS2 seront vendus à la filiale AZURELLE, à 100 % d'ADC, au prix de 0,02 chacun.

La mission d'AZURELLE étant d'acheter des biens immobiliers en payant, soit avec des BS2, soit avec des actions ADC obtenues par exercice de BS2. AZURELLE pouvant également acheter ou vendre des BS sur le marché.

Le montage réalisé permet de n'avoir aucune dilution , l'ANR reste donc à 0,71

Si tous les BS étaient exercés, il y aurait 160 M actions ADC.

CONCLUSION : chaque BS peut être évalué à 0,02 chacun. La valeur par la méthode "Black and Cholès" figurera dans la "notice d'émission". Je suis à CONSERVER précieusement ou ACHETER dans les cours actuels

EADT

Une distribution gratuite de 2 BS (1 à 2 ans et 1 à 4 ans) pour chaque action aura également lieu avant la fin de l'année. On ne connait pas encore les modalités d'exercice de ces BS.

Mais chacun des BS ne pourra pas côter en dessous de 0,01. C'est donc 0,02 minimum que chaque action, côtée 0,05 ou 0,06, recevra !!

Le restaurant inter entreprise (RIE) de Blanc Mesnil devrait ouvrir à la fin du 1er trimestre 2008. Il comprendra des salles de réunion pour 1 000 m2. Sa rénovation aura coûté 3 M euros.

 CONCLUSION : ACHETER dans les cours actuels

DUCOS

DUCOS ne comprend plus aucun bien immobilier. La société est donc entièrement "cash".

Elle recevra prochainement, par apport, 2 des sociétés de luxe d'Alain DUMENIL : SMALTO et SCHERRER.

La nouvelle société DUCOS sera transférée sur Alternext début 2008 avec une AK.

CONCLUSION : l'action actuelle peut être considérée comme un "strapontin de luxe" d'une future société de luxe ! C'est une position d'attente dans une société qui se paiera avec des multiples élevés. Sa situation sur Alternext lui amènera des acheteurs voulant bénéficier de la nouvelle loi de défiscalisation sur l'ISF : ACHETER dans les cours actuels

Voici le compte rendu que j'écrivais après l'AG du 30 mai 2007 :